Renovatie, Onderhoud, Beheer

Notaris 

R.O.B. heeft een goede naam opgebouwd bij diverse notariskantoren in Amsterdam en omstreken.

De reden hiervoor is dat wij ruime ervaring hebben met splitsingsvergunningen en de daarbij behorende splitsingstekeningen. 

Adviezen bij te splitsen gebouwen 

Splitsen zonder splitsingsvergunning 

R.O.B. heeft al diverse werkzaamheden verricht voor scholengemeenschappen en nieuwbouwcomplexen.

Hierbij wordt veelal gesplitst en vervolgens ondergesplitst.

Procedure 

Het vervaardigen van een splitsingstekening op basis van een archieftekening (‘blauwdrukken’ van rond 1900) of bestaande splitsingstekening  is voor ons geen optie.

R.O.B. wil alleen kwaliteit garanderen en te allen tijde fouten in de appartementstekeningen voorkomen.

Kadaster 

Sinds januari 2006 is het Kadaster ‘strenger’ geworden in het beleid.

Splitsingstekeningen welke handmatig worden vervaardigd en niet voldaan aan de richtlijnen worden door het Kadaster afgewezen. Dit brengt onnodig kosten met zich mee, welke de opdrachtgever uiteindelijk dient te betalen.

Splitsingstekening 

Op deze tekening staan de grenzen tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten, zoals:

• het entreegebied
• de galerijen
• de gangen
• de trappenhuizen (met liften)
• de bergingen
• de parkeerterreinen
• het erf en/of tuin om het gebouw

Na goedkeuring van de splitsingstekening door de notaris en de opdrachtgever wordt de tekening naar het kadaster verzonden voor het toekennen van de zogenaamde complexaanduiding. 

Na ontvangst van de complexaanduiding kan de splitsingsakte door de notaris worden opgemaakt en bij het Kadaster worden ingeschreven.

Het vervaardigen van een splitsingstekening is een specialisme omdat het in feite een juridische tekening is, vaak afgeleid van de bouwtekening(en), die aan bepaalde - door de wet gestelde - eisen moet voldoen.

Splitsingsakte 

De splitsingstekeningen zijn een onderdeel van de notariële splitsingsakte waarin de oprichting en werking van een Vereniging van Eigenaren (VVE) wordt geregeld.
Een dergelijke vereniging kan bestaan uit de eigenaren van een beneden en een bovenwoning maar ook uit de eigenaren van appartementen in een (groot) appartementengebouw.

In de wet staan regels waaraan een vereniging van eigenaren moet voldoen. Samen met de opdrachtgever en R.O.B. wordt bij de notaris, in verband met de notariële splitsingsakte, besproken over het gebruik, onderhoud en beheer van het gebouw.

Hierbij moet u denken aan parkeergelegenheden, bij wie behoort welke berging etc.

In het splitsingsreglement staan de statuten vermeld.  

Wijziging en Ondersplitsing 

Bij het wijzigen van de splitsingstekening adviseren wij u om uw pand in te laten meten.

Het komt nog al eens voor dat de feitelijke situatie in een pand afwijkt van de bestaande splitsingstekening. Misschien was de oorspronkelijke tekening al niet gelijk aan die situatie of hebben eigenaren met of zonder toestemming  wijzigingen in het pand aangebracht.

Daarbij kunt u denken aan het creëren van dakterrassen, het betrekken van de gezamenlijke tuin bij de privé-tuin en het voegen van een trapbordes bij de woning. Maar ook het wisselen van bergingen of parkeerplaatsen die hetzelfde indexnummer hebben als de daarbij behorende appartementen.

Voorbeeld uit de praktijk:

Een koper had opgemerkt  dat de kelder en het balkon niet op de splitsingstekening voorkwam. En, dat had de verkoper wel als zodanig verkocht, dus had de verkoper een probleem.

Daardoor is de verkoper verplicht om met toestemming van de VvE en de hypotheekbanken de splitsingstekening en de akte te wijzigen. In dit geval voor zowel een nieuwe akte als nieuwe tekening te zorgen. De kosten komen wel geheel voor de rekening van de verkoper.

Dat lijkt een eenvoudige procedure, waarvoor in dit geval geen splitsingsvergunning was vereist maar brengt toch extra kosten, ergernis en tijdverspilling met zich mee. 

Bron: www.notaris.nl